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Acheter en nue-propriété

Vous voulez acheter un bien immobilier, mais vous n’avez aucun projet pour votre logement ? Ou vous voulez en acquérir, mais face à toutes les charges vous n’osez pas ? Et si vous optez pour un investissement en nue-propriété? L’achat en nue-propriété est une opportunité pour investir dans l’immobilier avec une solution efficace, simple, sécurisée et présentant d’énormes avantages. Retrouvez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur l’achat en nue-propriété, découvrez aussi d’autres informations sur Altarea-Patrimoine

Quel est le principe de l’achat en nue-propriété ?

La nue-propriété repose sur le partage temporaire du droit de propriété. Selon l’article 544 du Code civil « le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ». Le droit de propriété est alors constitué de trois éléments, à savoir :

  • l’usus, qui est le droit d’user du bien
  • le fructus qui est le droit d’en tirer des revenus
  • l’abus, le droit d’en disposer. 

On parle alors de démembrement de droit de propriété lorsque ces trois attributs de droit n’appartiennent pas à une seule personne. 

L’achat en nue-propriété est en principe un investissement locatif. Dans le cadre de cet investissement, tous les biens immobiliers sont concernés, que ce soit une maison, un local commercial, un appartement, ou encore un parking, à condition qu’ils fassent l’objet d’une vente.

L’investissement est fondé sur le principe du démembrement de droit de propriété qui suppose la séparation d’un bien en pleine propriété en deux droits bien distincts : 

  • la nue-propriété : celle-ci octroie à son titulaire, le nu-propriétaire appelé aussi investisseur privé, le droit de disposer et de posséder un bien immobilier. Mais la nue-propriété ne lui confère ni le droit d’user le logement ni d’en jouir, c’est ce qu’on appelle ABUSUS. 
  • l’usufruit : le bailleur qui est le titulaire de ce droit dispose d’un droit d’usage, appelé l’USUS, ainsi que d’un droit de jouissance complète du bien mobilier qui est le FRUCTUS.

Que signifie « Acheter en nue-propriété » ?

Acheter en nue-propriété consiste à faire un achat d’un bien immobilier neuf ou ancien sans pouvoir bénéficier de ce bien en lui-même pendant la période de démembrement. Une tierce personne appelée usufruitière va disposer de la jouissance du logement pour une durée bien déterminée. Cela est régi dans un contrat, généralement entre 10 à 20 ans en fonction des programmes immobiliers.

L’usufruitier utilise le bien immobilier sans pour autant en être le propriétaire. Il a le droit de jouir du bien à sa convenance pendant la durée de démembrement. Ainsi, il peut occuper le logement ou le faire louer à un tiers afin de percevoir des revenus. En outre, il a la possibilité de renouveler le contrat de bail avec son locataire sans avoir l’autorisation du nu-propriétaire

L’usufruit peut être acquis soit par un bailleur social, dans ce cas, on parle de l’usufruit locatif social, soit par un bailleur institutionnel qui est une personne morale.

Quels sont les avantages d’acheter en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété est très avantageux pour l’optimisation d’un investissement immobilier.

Un prix attractif

Par rapport à l’acquisition d’un bien en pleine propriété, l’achat en nue-propriété est le plus avantageux. Il permet l’obtention d’une décote sur le prix d’achat. Cette réduction peut aller de 30 à 40 % en fonction des revenus générés par le bien. Cela s’explique par le fait que le nu-propriétaire est privé de tout revenu, car il est laissé à l’usufruitier à travers les loyers. Ces derniers sont alors remis à l’investisseur sous forme de réduction de tarif.

L’absence de charge pour le nu-propriétaire

Depuis la conclusion d’un contrat de vente en nue-propriété jusqu’à la fin du démembrement, c’est toujours l’usufruitier locatif qui a la jouissance du bien. Il peut occuper le logement, le mettre en location et percevoir par la suite des revenus à travers les loyers. Tandis que le nu-propriétaire se prive temporairement de tout revenu sur son bien immobilier jusqu’à ce que la durée du contrat soit expirée.

En effet, l’usufruitier se charge de tout réparation et entretien du bien immobilier et doit s’assurer que le logement est gardé en bon état. Par conséquent, il ne peut demander aucun remboursement auprès de l’investisseur. Ce dernier ne supporte ni la charge d’entretien ni la gestion du logement, à l’exception des réparations de grande envergure telles que les clôtures ou les travaux de toiture. 

La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie

Quand le démembrement du droit de propriété est arrivé à son terme, c’est-à-dire lorsque le droit sur le bien immobilier est remembré, l’usufruit prend fin. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire et reprend automatiquement son logement sans payer des frais supplémentaires. Après la sortie du contrat de démembrement, le propriétaire retrouve tous les droits sur le même bien dans ses mains, à savoir le droit de disposer le bien, d’en user et d’en jouir. Ainsi, il a le choix entre revendre le logement en procédant aussi à une vente en nue-propriété, conserver le bien immobilier afin de percevoir des revenus comme le loyer ou encore l’habiter.

Défiscaliser ses revenus fonciers

L’investisseur qui a acheté en nue-propriété bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. Il ne paiera ni l’impôt sur le revenu ni la taxe foncière ou l’impôt sur la fortune durant la période de démembrement.

En raison de l’absence de tout encaissement de loyer par le nu-propriétaire, il n’a aucun revenu foncier à déclarer. Ainsi, il est exonéré de toute taxe foncière, car, elle est à la charge de l’usufruitier locatif.

Mais si le nu-propriétaire a acquis le bien immobilier par crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers. En outre, les dépenses sur les grosses réparations sont déductibles sur les autres revenus fonciers.

Réduire sa base IFI

Durant la période de démembrement, le logement n’est pas rattaché au patrimoine du nu-propriétaire, il est lié à celui de l’usufruitier. Ainsi, ce dernier est assujetti à l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI), et il est dans l’obligation de déclarer le bien immobilier dans son patrimoine

Il en est ainsi parce que l’investissement n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. L’usufruitier est alors considéré comme étant propriétaire en pleine propriété du bien immobilier et le ce dernier est intégré en pleine propriété dans son patrimoine.

Transmettre à moindre coût fiscal

Il est possible de transmettre le patrimoine immobilier aux héritiers. D’ailleurs, ce dispositif présente un avantage fiscal très important. S’il s’agit d’une donation en nue-propriété, les donateurs qui sont généralement les parents pourront céder la nue-propriété à leurs enfants, les donataires. La transmission par donation fait bénéficier d’une fiscalité allégée. Cela, car les droits d’acquittement sont calculés sur le montant de la nue-propriété uniquement, mais non pas sur toute la valeur très élevée en pleine propriété. D’ailleurs, elle permet de limiter le montant des droits de succession.

Dans ce cas, le donateur devient usufruitier. Il conserve le droit de jouissance du logement, ainsi, il peut percevoir des revenus à travers les loyers tandis que les héritiers reprennent la place du nu-propriétaire. D’ailleurs, grâce à cette donation, l’investisseur peut économiser les impôts sur le revenu puisqu’il n’a pas à déclarer les revenus, ces derniers seront versés directement par les héritiers qui ont bénéficié de la transmission par donation.

Au décès du donateur, l’usufruit prend fin et les héritiers entrent en pleine propriété du bien immobilier.